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Q1: 売買に仲介料がかかると聞きましたが、どれぐらいかかります?
Q2 不動産の固定資産税はどれくらいですか?
Q3 どれくらいの諸経費がかかるの?
Q4 不動産を買うときって何がいりますか?
Q5 不動産を売るときって何がいりますか?
Q6 固定資産税(都市計画税)がかかっていますが、これはどのように分担するのですか?
Q7 調整区域内で農地を買って家を造ろうと思いましたが妻には資格があり夫の私にはありません。
しかしながら資金の殆ど全てはこの私が出します。どうしたらよいでしょうか?
Q8 要資格とは何ですか?
Q9 公の道路に旗ざお状に(進入道路)になった土地がありますが、建物は出来ますか?
Q10 印紙が貼ってありません
Q11 新宅地って何ですか?既存宅地をは何ですか?
Q12 既存宅地法が無くなったって本当ですか?




Q1
不動産の売買に仲介料がかかると聞きましたがどれぐらいかかりますか?
A1
売買と賃貸で異なりますが、売買の場合は価格によって計算をします。
  0円から200万円までが 5%
  200万円から400万円までが4%
  400万円以上が3%となります。

例1. 売買 例えば1000万円の売買ですと、
{200万円×5%+200万円×4%+(1000万円-400万円)×3%}×1.08(消費税)=仲介手数料となります。(消費税含む)

例2. 賃貸 お家賃の1ヶ月分+消費税
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Q2
これから買う不動産の固定資産税はどれくらいですか?
A2
これは、その不動産を所有している方に、お尋ねするか、所有者の方に委任状を頂いて市町村の固定資産税(都市計画税)の課税課に出向いてお尋ねください。
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Q3
不動産を買うときってどれくらいの諸経費が掛かるの?
A3
購入される物件とかロ−ンを使うかどうかでも違ってきますが、おおよそ購入しようとする物件価格の8%から12%ぐらい必要です。
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Q4
不動産を買うときって何がいりますか?
A4
単にお金を出して買うだけであれば 認印 と住民票 1通です。
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Q5
不動産を売るときって何がいりますか?
A5
ご自分のものである証明ですので、
  ・登記済証書(権利証)
  ・印鑑証明
  ・実印
  ・身分身元証明(身分証明も身元証明も禁治産、準禁治産、破産宣告、
             後見の登記の通知の有無についての証明書です。)

  ・評価証明
  ・課税証明
  ・運転免許証等です。
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Q6
売買に関して固定資産税(都市計画税)がかかっていますが、これはどのように分担するのですか?
A6
固定資産税(都市計画税)は毎年1月1日に持っていた人に

その年の4月1日から課税されますので例えば8月の1日の売買としますと
買主が8月から翌年の3月末までの分を負担することになりますので 
税額×(12-4)/12=買主の負担額です。

(これは契約の取り決めなので自由に決めれますが一般的には以上のようにします。)
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Q7
調整区域内で農地を買って家を造ろうと思いましたが、妻には資格があり夫の私にはありません。しかしながら資金の殆ど全てはこの私が出します。どうしたらよいでしょうか?
A7

市役所で開発許可に関する許可が確実に出るか?農地法の許可は確実に出るか?
それから 税務署に対しても下記のような文面で質問状を出してOKを貰ってからおこなってください。

*悪用はしないで下さい!

土地売買に関するお尋ね

(真の土地所有者への回復登記が平成 年度中に出来ませんでしたので この書面でお尋ねします。)

               平成  年  月  日

1. 平成  年*月**日に下記の土地を購入しました。
  土地所在地 一宮市大和町*****
  地目 田 地積 *****.u

上記の土地に関して売買契約書による買主は、AとBの2人で有りながら土地の登記簿上の所有名義人は、下記の事情により やむおえずB の単独の所有権移転登記になっていますが、 速やかに2人の名義にします。(土地購入資金は、AとBがお互に資金を出し合って購入しました。)

2.購入物件は調整区域内の農地でしたので下記理由によ りB1人のみ農地法第5条の許可頂けません。

(Aは、昭和45年11月23日以前に一宮市******町******内に居住していませんので許可の出る対象 者では有りませんが、Bは、昭和45年11月23日以前から一宮市*****町****内に居住していましたので許可の出る対象者で有ります。)

よって、農地法第5条の許可申請を、Bの単 独で申請せざるを得ませんでしたので、Bの単独で申請して許可を取得して土地の登記簿上の所有権をとりあえずB1人に所有権移転登記をしました。

3.購入した土地が農地以外であるか、農地法第5条の許可が2人の名前で許可が出るか、許可が出た時点で地目が宅地に変更出きれば始めから2人の名前で所有権移転を登記出来たので、ご相談しなくても良ったのですが、農地法第5条の許可後に建物を建築しないと地目が田から宅地へ変更できません。

農地法第5条の許可は出ましたが、地目を変更するには、建物を建てなければなりませんが、その建築費が有りません。そこで故C(Bの父)の所有していた不動産(土地、建物)

(現在Bの母とBの家族が居住している)を売却してその資金で今回購入した土地へ住宅を建築し地目変更をして土地所有者の回復登記をして2人の名義にと考えていましたが、売却を依頼した不動産業者の話では、故C(Bの父)の所有していた不動産には、少し問題が有るとのこと又、現在は、不動産不況で市場が、低迷しているので住宅の建築資金調達に時間が掛り速やかに回復登記が出来ないでいます。

4.建築資金の目途が出来しだい建築確認を取って一宮市 *****町******の土地に建物の建築をし、地目を田から宅地へ変更してその後、土地所有者の回復登記をして2人の名義にします。

5.本来は、当初より土地所有者の名義は、それぞれの出資金に応じて登記したかったのですが農地法等の関係で取りあえずB1人の名義になっていますが、地目を田から宅地へ変更して平成****年中には、それぞれの出資金に応じて土地所有者の回復登記をしますので宜しくお願いします。

連絡先

    住所一宮市*******

    氏名   A

    氏名   B

    電話  0586−

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Q8
要資格とは何ですか?
A8 市街化調整区域内で建物を造ることが出来る資格にことです。
これには、いろんな網がかかっていますので、その事案ごとに関係各所に出かけていってご自分で確かめるのが一番良いと思いますが、その場合関係書類も同時にお持ちになりそれを元に YES or NOを尋ねてください。

参考

用語(調整区域区域内の資格とは)

1. 昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、賃貸住宅(市営住宅含む)にお住すまいの方、又は、その方の子供、孫。

2. 昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、自己用住宅所有の方の子供、孫

3. 都市計画法34条の1号の許可が受けられる業種.店舗又は、店舗併用住宅

  (サービス業)

  日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設

4. 市街化調整区域内にある既存工場のやむを得ない拡張市街化調整区域内の

  既存工場と密接な関連(生活活動上)のある工場等の施設(6号)

5. 幹線道路の沿道等における流通業務施設

  * いずれにしても県知事の許可を受けなければなりません

  * (ただし、委任市に有っては市長(一宮市長)の許可。以下同じ)

(1) 法第29条の開発許可を要しないもの(法第29条第2-11号)

(開発行為の適用除外)

ア、 農林漁業の用に供する制令で定める建築物及び農業漁業従事者の住宅の、為のもの(2号)

  農家住宅

イ、 公益上必要な建築物の建築を目的とするもの(3号)

  鉄道施設、福祉施設等

ウ、 国、県、名古屋市、都市、住宅整備公団等が行うもの(4号)

エ、 都市計画事業、土地区画整備事業の施行として行うもの(5、6号)

オ、 市街地再開発事業、宅地街区整備事業の施行として行うもの(7,8号)

カ、 公有水面埋立事業の施行として行うもの(9号)

キ、 非常災害のため必要な応急措置として行うもの(10号)

ク、 通常の管理行為、軽易な行為として行うもの(11号)

ケ、医者.診療所

実際に調整区域区域内の農地(既存宅地以外の土地)他を購入して建物を建築する場合は、必ず専門家の意見 又は、諸官庁等にてご確認の上 慎重に、ことを進めてください。

以上に誤りが有っても当社は、一切責任を取りません。

1999/04/01

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Q9

公の道路に旗ざお状に(進入道路)なった土地が有りますが、建物は出来ますか。

道路と路地状部分の長さと幅員についてお教えください。実は今から15年ほど前に調整区域内の既存宅地を購入しましたが公道が2.7m路地状部分の長さが18mとその幅員2.0でありました。
如何でしょうか?

A9

結論から申しますと住宅等の建築は不可です。誠に残念ですがやむおえません。

つまりこの場合 路地状部分の長さが18mであり15m以上です 
その場合 幅員は2.5m以上必要になります。
(都市計画法 別表第一(い)欄(一.)から(六)までの用途で****

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Q10

以前に売買契約をしましたが印紙が張ってありません何故でしょうか?
税理士さんに聞いたら契約したときに不動産屋が張るものだといわれましたがどう言う事でしょうか?

A10

各種の契約書には、印紙を貼って国税を納税しなければなりませんが、その義務があるのはその契約書を作成した人になります。
この場合契約書を作成した人は不動産や?作ったのはそうかもしれませんが、通常2通作成しこれを売主 買主双方が保管します。
よって その2通にそれぞれ(契約 時に)印紙(決められた額)を張って消印いなければなりません。

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Q11
新宅地って何ですか?
A11

調整区域内の土地で昭和45年11月23日以降の宅地を新宅地といっています。それに変わってそれ以前の宅地を旧宅地といっています。

これはH18年5月18日から若干変更がありますので諸官庁でお確かめください。新宅地の売買は自由ですが何方でも建物を建築するわけには参りません、それなりの資格が必要となります。いろんな条件が有りますのでよくお確かめください。

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Q12

既存宅地法って無くなったって本当ですか?

A12
その通りです。ただし平成18年5月17日まで延長されています。ではそれ以後はどうなりますか?
ANS
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